Le marché du logement à Marne-la-Vallée


Marne-la-Vallée reste l'un des territoires franciliens les plus dynamiques et attractifs en matière de logements.


Villa Saint-Honoré dans le quartier du Lac de Serris, centre urbain du Val d'europe © Epamarne / Architecte : C. Chaplain / Paysagiste : Agence Sosson / Photo : Emile Luider
 

Les principales caractéristiques du marché du logement neuf à Marne-la-Vallée à fin juin 2016 :

 

Au deuxième trimestre 2016, quatre confirmations : maintien à un haut niveau des ventes, toujours portées par les collectifs, eux-mêmes composés majoritairement de T3 (petits logements familiaux) et de T2 (petits logements) et dont la moitié a été effectuée à l’Ouest du territoire et précisément sur les Portes de Paris

Maintien à un haut niveau des ventes :

  • Dans la continuité des volumes des trois premiers mois de 2016, ce second trimestre avec 731 ventes porte le total semestriel à 1.480 logements vendus, soit 15% de plus que le total des ventes de l’année 2015.
  • Le mois de juin 2016 totalise à lui seul la moitié des ventes du second trimestre 2016 !
  • Le nombre de désistements est encore orienté à la baisse.

Toujours portées par les collectifs :

  • Les logements collectifs ont représenté 95% des cessions, ce qui signifie que pour un logement individuel vendu, 19 logements collectifs ont été vendus.

Composés majoritairement de T3 (petits logements familiaux) et de T2 (petits logements) :

  • Les ventes de ce trimestre ont encore été centrées sur les petits familiaux avec les T3 et les petits logements avec les T2, totalisant 68% des cessions et poursuivant ainsi l’évolution dans la composition typologique amorcée à la fin 2015.
  • Néanmoins et même si elle évolue à la baisse, la partition reste en faveur des logements familiaux (T3+T4+T5/T6) totalisant 56%.
  • Les petits logements représentant 44%, sont toujours très largement portés par les T2.

Et dont la moitié a été effectuée à l’Ouest du territoire et précisément sur les Portes de Paris :

  • Ce trimestre encore, une vente sur deux a été réalisée dans les Portes de Paris, consolidant ainsi la première place acquise à la fin 2015 devant le Val de Bussy.
  • La moitié des ventes de collectifs ont été effectuées sur les Portes de Paris et 9 ventes d’individuels sur 10 sur le Val de Bussy.

L’Ouest du territoire (secteur 1 + secteur 2) accentue sa domination avec une partition 64% vs 46%.

Les caractéristiques des offres sur le second trimestre 2016 : elles sont encore orientées à la hausse, sont toujours composées majoritairement de logements familiaux portées par les T3, mais sont partagées entre les Portes de Paris (un tiers) et le Val de Bussy (un tiers), traduction de la montée en puissance des Portes de Paris ce qui engendre une répartition plus équilibrée des offres sur le territoire

Des offres encore orientée à la hausse (+4,5%) :

  • Avec 1.427, les stocks par typologie sont plus importants par rapport à la fin mars 2016 sauf pour les T3.
  • En ce début 2016, c’est la première fois depuis la fin mars 2013, que le stock passe la barre des 1.400 logements en fin de trimestre.

Toujours composées majoritairement de logements familiaux portés par les T3 :

  • En valeur relative, le partage par typologie voit la part des T2 et des T5/6 augmenter mais les T3 restent majoritaires avec 38%.
  • Malgré la poursuite de la mise sur le marché de produits ciblés « investisseurs », les offres par typologie continue de privilégier les logements familiaux avec 61% contre 39% pour les petits logements (T1+T2), mais cette répartition était de 63% vs 37% à la fin du premier trimestre 2016 : peut-on voir dans l’accentuation de la tendance, la poursuite de l’effet Pinel constaté sur le début 2016 ?
  • A la fin juin 2016, dans le collectif l’encours est orienté vers les T3 et T2 et dans l’individuel vers les grandes maisons que sont les T5&+.

Mais sont partagées entre les Portes de Paris (un tiers) et le Val de Bussy (un tiers), traduction de la montée en puissance des Portes de Paris ce qui engendre une répartition plus équilibrée des offres sur le territoire:

  • La répartition géographique nous montre que les offres sont mieux réparties sur le territoire puisque un tiers d’entre elles sont positionnées sur les Portes de Paris (36%), devant le Val de Bussy (35%), le Val d'Europe (16%) et le Val Maubuée (11%), avec une sévère baisse de la part du secteur 3 (passage de 44 à 35%) et une augmentation de la part des secteurs 2 et 4.
  • Contrairement à 2015, 2014 et 2013, le Val de Bussy ne concentre plus le plus grand nombre de programmes actifs de collectifs, car il a bien cédé sa place dans la durée aux Portes de Paris.
  • En revanche il reste leader pour les programmes d’individuels.
  • Le rééquilibrage géographique des offres entre les secteurs 1+2 et les secteurs 3+4 amorcé à la fin juin 2015 se poursuit, puisque nous sommes à 49% vs 51% en cette fin juin 2016 contre 44% vs 56% à la fin mars 2016.

Concernant les nouvelles mises en commercialisation : l’attractivité du territoire est bien réelle

  • Une baisse des mises en commercialisation de 23% par rapport au premier trimestre 2016, est constatée, mais le nombre des nouveaux programmes se maintient.
  • Un territoire gagnant en matière de collectifs malgré une division par deux du nombre de logements et de programmes par rapport aux résultats du premier trimestre 2016 : les Portes de Paris avec 41% des nouvelles mises en commercialisation Une commune gagnante offre de logements collectifs : Noisy-le-Grand avec 155 appartements nouveaux en vente devant Villiers-sur-Marne avec 124 nouvelles mises en commercialisation
  • Un territoire gagnant en offre de logements individuels : le Val de Bussy avec une maison nouvelle en vente sur deux
  • En valeur absolue, l’offre nouvelle en collectif allant du T1 au T3 était de 687 entre janvier et mars 2016, contre 558 entre avril et mai 2016, soit une baisse de 19%.
  • La reprise amorcée depuis le début 2016 se tasse un peu sur ces segments avec une offre moins conséquente qu’au début 2016.
  • Cependant, la part prise par ces trois typologies « petits logements » sur l’ensemble de l’offre nouvelle de collectifs a augmenté en passant de 78% à 83%
  • Les promoteurs ont déplacé le coeur de leur offre des T1/T3 vers les T3.

Des prix moyens qui restent plus élevés au m² dans le collectif, des T3 en collectif qui restent le produit « type » de l’offre sur Marne la Vallée et dont les prix sont les plus élevés à Bry-sur-Marne

Dans le collectif :

  • Sur un an, tendance haussière pour les secteurs 1, 3 et 4, mais baissière pour le Val Maubuée.

Dans l’individuel :

  • Des prix moyens qui depuis un an fluctuent, mais dont la tendance est à la stagnation.

Focus sur les T3 en collectif :

  • La médiane du prix de vente se situe à 266.698€
  • La médiane du prix au m² se situe à 4.331€/m² : des prix au m² qui révèlent un écart de 51% entre les extrêmes.
  • C’est à Bry-sur-Marne en cette fin juin 2016, que les T3 sont vendus en moyenne les plus chers et à Lognes
  • Bry-sur-Marne reste en tête pour les prix de vente au m² des T3 en moyenne les plus élevés en cette fin de deuxième trimestre 2016 et Lognes prend la place de Bailly-Romainvilliers comme commune où ils sont le moins cher.
  • Sur les dix opérations les plus chères au m², six sont situées sur les Portes de Paris.
  • Les prix moyens varient de 4.810€/m² à Torcy à 6.229/m² à Chessy.
  • Sur les dix opérations les moins chères au m², quatre sont localisées dans les Portes de Paris et quatre au Val Maubuée.
  • Les prix moyens s’échelonnent de 3.469€/m² à Villiers-sur-Marne à 3.812€/m² à Noisiel.

Conclusion : Au cours de ce premier semestre 2016, les bons « outils » pour solvabiliser les acquéreurs et séduire les investisseurs semblent avoir fonctionné à l’échelle de Marne-La-Vallée, comme en témoigne le niveau records des ventes.
Les Portes de Paris tirent le territoire vers le haut tant en termes de ventes que d’offres.
Concernant les nouvelles mises en commercialisations, les promoteurs ont déplacé le coeur de leur offre des T1/T3 vers les seuls T3.

Vous pouvez visualiser les opérations de logements et les écoquartiers du territoire sur la carte interactive de Marne-la-Vallée.